■不動産鑑定ご活用ガイド「予備知識編」
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■不動産鑑定ご活用ガイド「実践編」
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- Q1:不動産の価格について教えて下さい。
- 不動産の価格は下記のように何通りかあります。
種別 |
決定機関 |
基準日 |
発表日 |
閲覧場所 |
目的 |
公示価格 |
国土交通省 |
毎年1月1日 |
3月下旬〜
4月上旬 |
市町村役場 |
売買の目安 (基準) |
基準地標準価格 |
都道府県 |
毎年7月1日 |
9月20日頃 |
所轄の
市町村役場 |
売買の目安 |
路線価
(相続税評価額) |
国税局 |
毎年1月1日 |
8月中旬〜
8月下旬 |
所轄の
税務署 |
・相続税
・贈与税
・地価税
の算出基礎 |
固定資産税評価額 |
市町村 |
基準年度
(3年ごと)の
前年の1月1日 |
3月1日
※基準年度は
4月1日 |
所轄の
市町村役場 |
・固定資産税
・都市計画税
・不動産取得税
・登録免許税
の算出基礎 |
時価 (実勢価格) |
実際に売買する際の取引価格。 近隣の売買事例などから査定した価格を参考に 契約当事者の合意を基に取引された価格。 |
【公示価格】国が全国の都市計画区域を中心に、4万弱の場所を選んで発表します。
【基準地標準価格】都道府県が「公示価格」を受けて、都市計画区域内・外両方を対象に価格の調整を行っています。そのため、約半年後の7月が基準日になります。
※各種価格の関係
:「公示価格」を基準にして概算することが出来ます。
■公示価格:100%
■路線価:80%
■固定資産税評価額:70%
- Q2:地価公示価格や地価調査価格と、実勢価格との違いは?
- 実勢価格というのは、一般的によく使われる言い方ですが、その概念はやや曖昧です。土地は、主として自然的特性により、通常の商品などと違って、合理的な取引市場(流通機構)の形成が不完全です。そのため、売買当事者の特殊な事情、例えば売り急ぎや買い進み、特別の利害関係や縁故関係などがその取引価格に影響を与えることが多く、そこで成立した価格は必ずしもその不動産の適正な価格を反映するものとはいい得ないのです。したがって、世間一般的に言われる実勢価格には、特殊な事情の下に成立した価格(高過ぎる価格、或いは低過ぎる価格)、または単に売主の希望価格等が含まれる場合もあり、実勢価格の概念は、幅があって、かつ曖昧であることが多いのです。
これに対し、地価公示価格、地価調査基準地価格は、不動産鑑定士(または、不動産鑑定士補)の鑑定評価額に基づく、売手にも買手にも偏らない客観的な交換価値を表す『正常価格』であり、多くの取引事例によって実証され、また収益性等によっても検証された真の実勢価格であるということができます。
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- Q3:不動産鑑定の報酬料について
- 一般の方が依頼してくる場合に最も心配なのが報酬かと思われます。
鑑定評価の場合、不動産の類型(宅地、宅地見込地、農地、林地、借地権、賃料、マンション等)によって報酬が異なってきますし、不動産の規模や評価総額が大きくなるほど報酬は高くなります。また、所在地が遠方ですと割増料金が発生するケースもあります。さらに、不動産を賃貸している場合、交換、隣接地買収等の場合にも割増料金が発生します。県内鑑定士の統一料金は決められていませんので各事務所によって異なっていることがあります。
従いまして、通常、依頼者からの評価の目的、所在地、類型、期間等をお伺いして報酬を見積もることが多いため、事情をお伺いしないと答えられないのが実状です。
そこで報酬について詳しく知りたい場合、当協会の無料相談会、もしくは当会員である各不動産鑑定事務所にご相談ください。参考までに一般例を下記に挙げておきました。
例1 下記の場合の報酬料は幾ら(見積り)になるか?
物件所在地------甲府市
依頼目的--------売買の参考に
類型------------更地(駐車場)
期間------------通常
土地状況--------面積500u、ほぼ台形の形状、最寄公示価格10万円/u
報酬見積金額----300,000円〜320,000円程度
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- Q4:更地はどのように評価するのですか?
- 更地価格は、比準価格、収益価格および積算価格を関連付け、かつ、公示価格を規準として評価します。
■更地とは―――更地とは、宅地について、建物が存在しない状態における、また、借地権等所有権を制限する権利が設定されていない土地をいいます。従って、耕作されていない農地や樹木のない山林は、宅地ではないので更地とはいいません。
また、借地上に建物が存しない場合でもそれは借地権が付着しているので更地とはいいません。
■更地の評価―――更地の鑑定評価は、一般に、取引事例比較法に基づく比準価格、収益還元法に基づく収益価格、並びに原価法に基づく積算価格を関連付け、かつ、公示価格もしくは基準地価格を規準として決定します。
なお、当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きいときは、開発法により求めた価格を比較考量して決定することになります。
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- Q5:定期借地権とはどういうものですか?
- 契約で定めた存続期間が満了した時点で借地関係が終了するタイプの借地権です。このタイプには一般型定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権があり、この3つを合わせて定期借地権という場合もありますが、借地借家法にいう定期借地権とは一般定期借地権です(借地借家法22条)。 定期借地権の要件は、
1.借地権の存続期間が50年以上であること
2.契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がないこと
3.建物買取請求をしないこと
の3つを合わせて特約することです。この特約は公正証書等の書面でしなければなりません。
存続期間が満了した場合には、取り壊して明渡すことが原則です。また、存続期間中に建物が焼失等により滅失した場合に、建物を再築しても期間は延長されません。
この定期借地権に基づき建てられた建物に借家人が存在する場合、建物の取壊しの時期に合わせて借家関係を終了させる特約を認めています(借地借家法39条)。
もっとも、定期借地権に基づき建てられていることを知らずに建物を借りた借家人は、それを知った時から1年の範囲内で、裁判所に対し、土地の明渡しの猶予を求めることができるとしました(借地借家法35条)。
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- Q6:借家の家賃を改定する場合はどのように評価するのですか?(継続家賃の評価)
- 継続賃料算定の各手法を適用して求められた各試算賃料を比較考量して評価します。
■家賃増減請求―――家主あるいは借家人が、家賃の値上げや値下げを請求する権利は、借地借家法32条によって認められています。どのような場合に、家賃の増減額を請求できるかは同法に定めがありますが、土地・建物価格の高低、公租公課その他の必要諸経費等の増減、近隣の賃料の変動その他経済情勢の変化等により、従前の家賃が不相当となったときに、相当な額まで改定を請求できます。増減請求した額が借地借家法32条でいう相当な家賃か否かは、各手法の適用により算出された適正な家賃を基準にし、諸般の事情を考慮して最終的には裁判所が「相当な家賃」を決定することとなります。そこで、適正な家賃はどのように算定されるかを次に説明します。
■継続家賃の評価手法―――適正な継続家賃算定の手法としては、地代と同様に判例・学説、また鑑定評価理論上種々の手法が考え出されています。よく使われる手法としては、利回り法、スライド法、差額配分法、賃貸事例比較法などがありますが、いずれも一長一短あるので、いずれか一つの方式によるのではなく、複数の手法を採用して算出された試算賃料を比較検討して、適正な賃料を定めるのが通常です。それぞれの手法については、継続地代の場合と基本的に同様です。
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- Q7:建物はどのように評価するのですか。(建物の評価)
- 一般的には、再調達原価を求め、これを減価修正して評価します。
■
建物とは―――建物とは、一般に、屋根及び周壁、またはこれに類するものを有し、住居、店舗、工場等その目的とする用途に供することができる状態にある土地上の建造物をいいます。建築中の建物がどの程度に達したときに独立の不動産となるかは、物理的構造のみを標準とすべきでなく、建物取引または建物利用の目的から、社会観念上独立した建物としての効用を有すると認めることができるか否かにより決められます。
建物は、その敷地と結合して有機的に効用を発揮するものであり、建物と敷地は密接に関連しており、通常、両者は一体として鑑定評価の対象となりますが、地主が借地契約解除後借地人の建物を買い取る場合など、建物自体を評価する場合もあります。
■建物価格の評価―――「不動産鑑定評価基準」は、建物の評価について、@建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合と、A建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合(例えば、歴史的建築物、寺院などの宗教建築物)に分け、前者については、積算価格、配分法に基づく比準価格および建物残余法による収益価格を関連付けて評価するものとし、後者については、積算価格を標準として評価するものとしています。
一般的には、建物の建築に要する費用に着目し、再調達原価(価格時点において建物を新築する場合に要する建築費用)を建物建築後の経過年数等により減価修正して積算価格を求める原価法が多く採用されています。
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- Q8:借地権の評価はどうするのですか?(借地権の評価)
- 鑑定評価を行なう場合には、鑑定評価基準による鑑定評価となります。
この場合は、借地権の取引慣行の成熟度の高い地域と低い地域とに分けて鑑定評価作業を行なうこととなり、一般的な評価方法をここに掲載することは出来ませんので、個別の鑑定依頼が必要です。
とは言っても、およその価格を見るのであれば次のような簡便な方法もありますので参考にして下さい。
これは鑑定評価による価格ではありませんので、あくまでも目安とするものです。
旧借地法の借地権の評価、借地借家法の普通借地権の評価はその画地の宅地の自用地としての価額に、その宅地に関わる借地権割合を乗じて評価します。
借地権割合はおおむねその割合が同一と認められる地域ごとに国税局長が定めることとしています。路線価で評価する地域は路線価図に路線価に続いてA~Gの記号で表示してあります。
記号 |
A |
B |
C |
D |
E |
F |
G |
借地権割合 |
90% |
80% |
70% |
60% |
50% |
40% |
30% |
例えば、面積100uで路線価が100Dとなっている場合で、他に影響加算率等がない場合は
100u×100,000円=10,000,000円
10,000,000円×0.60(記号Dなので借地権割合が60%)=6,000,000円
借地権の評価は6,000,000円(1u当たり6万円)となります。
借地権割合の適用は正面路線に付せられた割合によることになっています。
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- Q9:収益価格とは何ですか?
- 一般に収益価格については、今後の不動産価格のグローバルスタンダードとして、最近重要視されていますが、収益価格といってもひとつの手法に決まったものではありません。ここでは次の3手法を紹介しますが、これだけに限られたものではなく、奥の深いものです。
さて収益価格全般について説明致しますと、その名の通り不動産から得られる収益に着目して、不動産の価値をはかるものです。わかりやすくいうのであれば、その土地・建物を賃貸ビルとして他の企業・人等に賃貸した場合、それからどれだけの賃貸収入が得られ、どれだけのコストがかかるかを把握し、そのビル等が一生で稼ぐお金を計算したものです。
・収益還元法
日本ではこの手法で収益価格を求めることが多いようです。雑誌等で収益価格の検証とかが行われている場合には、この手法だと思って間違いないでしょう。この手法の一番の特徴は他の手法に比べて簡便なところです。計算式でいうと
(総収益−総費用)÷還元利回り=収益価格 となります。
・新しい収益還元法
これは、収益還元法をベースにより理論的にしたところに特徴があります。
計算式は複雑になるので書きませんが、要は建物の残存耐用年数、取り壊しの可能性、インフレ率等を考慮して、建物がない場合にもっとも敷地に適した建物を建てた場合の土地の価格(土地残余法による価格という)と、現在の利用に基づく複合不動産の価格を考慮にいれながら、収益価格を求めます。当然土地に建物が建っていなければ土地残余法による価格が収益価格です。
・DCF法
これはどちらかというと海外で用いられている方法です。つまりはグローバルスタンダードな方法として今後広がっていく可能性が大です。この手法の特徴はキャッシュフローに重点をおき、また数年後の転売を前提として、評価を行うところです。
一番よく使われるのが10年後に転売を前提として、10年分のインカムゲインと10年後のキャピタルゲインを合計して収益価格を求めます。つまり10年分のインカムゲインについては10年分の個々の項目の変動を予測し、その個々の値をだして求めます。ただ一つ言えることはあらゆる予測の概念に基づいて採用されているため、その道の専門家でないとこの説明に耐えられないでしょう。キャピタルゲインについては、つまりは10年後の価格については上記収益還元法に近い概念で10年後に予想される純収益を還元利回りで還元して求めます。
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- Q10:鑑定評価額と売買価格は同じですか?
- 実際の売買価格は当事者間で自由に決めることができ、また当事者の事情(売りたい、買いたい)により様々です。鑑定評価は、売手、買手の事情に偏らない専門家による適正な市場価格の判定であるということができます。
また、一般の不動産業者やマンション業者のいわゆる「価格査定」とは異なり、法的に裏打ちされており、社会的信頼度も高いといえます。
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- Q11:競売物件は安いのですか?
- 裁判所の最低売却価額制度は制度改正されて「売却基準価額」となりました。そして、競売不動産の評価は不動産鑑定士の重要な仕事のひとつです。
新聞等に出ている価格は売却基準価額のことです。売却基準価額は裁判所から選任された評価人(主として不動産鑑定士)の評価に基づいて裁判所が決定します。また、売買希望者はこの売買基準価額から20%下回った価格でも入札が可能となりました。この価格が高いか安いかは何ともいえませんが、一般の方が安いと感じることもあるかと思います。
しかし、競売には一般の不動産取引とは異なった特殊性があります。それは、
1:所有者の意思に反して国が強制的に換価する手続きが競売制度なので、当然のことながら所有者の協力が得にくく例えば、売買希望者は内覧制度によるほかは建物の内部状況が確認できないなど、物件調査が十分にできない
2:物件に瑕疵(かし、いわゆるキズ)があっても通常の場合にはこのことを主張できない
3:「占有屋」(不法占拠によって競売を妨害する者)の存在による心理的な不安がある
4:ローンが使えない。競売に参加するには、売却基準価額の二割を予納する。しかも希望価格で落札できた場合には残金を期日までに全額用意できないと二割の入札保証金は全部没収されてしまう
などが挙げられます。
裁判所に行くと物件明細書など必要な資料を閲覧することができます。
最近は専門の業者以外に一般の方も多数競売に参加しているようです。
不動産に掘り出し物はないものと考えて、十分に調べて納得した上で競売に参加することが大切です。
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- Q12:現在親から譲り受けた何も利用していない空地を所有していますが、使用する予定がないのでここを売ろうと考えています。この土地がいったいどのくらいの価値があるのかわからないので、ある程度の目安くらいを調べる方法はないでしょうか?
- 土地の価格は、隣にある土地でも、土地の形状、道路付けが悪ければ、それらが良い土地よりも価格が低くなるというように、様々な要因により異なっています。また、商業地、工業地、住宅地の違い、住宅地でも少し離れている場所にある等、所在している地域が異なれば価格水準そのものも異なってきます。このため、個別の土地の価格は詳細な調査を経た上でないと判断できませんが、一般に公表されている「地価公示」・「地価調査」からその地域の標準的な土地の価格を調べてみると良いでしょう。
これらの地価は、都道府県庁、市役所、町村役場、図書館等に冊子が備え付けられており、そちらで閲覧できます。また、国土交通省のホームページ「土地総合情報ライブラリー」でもご覧になれます。
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- Q13:隣地買増しは二倍?隣の土地は二倍払っても買えと言われていますが本当ですか?
- 結論から申し上げますと、二倍というのはともかく、隣接土地を購入する場合は、通常の価格より高くなる場合があります。鑑定評価の中では、この場合の価格を限定価格と言っていますが、これは、特定の当事者間においてのみ、経済合理性が認められる価格なのです。いくらの価格が妥当かと言えば、それは一概にはお答えできません。不動産の鑑定評価は、一般の市場で成立するであろう価格を判定するほか、このような当事者間においてのみ成立する場合の価格、さらには特定の条件のもとに成立するであろう価格を合理的に判定していくことも行っているのです。
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- Q14:土地に対する公法上の規制にはどのようなものがあり、土地の価格にどのように影響するものでしょうか?
- 土地の所有権は、その土地について所有者が自由に使用し、収益を行い、処分が出来る権利でありますが、その権利を行使するときには社会共同生活に必要な範囲での制限を受けております。私法上の制約としても借地権、地上権、地役権、永小作権、その他隣接する他人の土地との利害を調整するための民法の相隣関係に関する規定などがありますが、社会一般の公益的な面から土地の利用を規制し、または助長する法律には次のようなものがあります。
■土地基本法
■土地収用法
■都市計画法
■土地区画整理法
■土地改良法
■農地法
■建築基準法
■道路法
■河川法
■港湾法
■自然公園法
■森林法
■国土利用計画法
■宅地造成等規正法
など
これらの法律の存在は、土地の利用を規制し、または助長することとなり、相対的に価格に影響を及ぼすものであります。
価格を形成する要因として、具体的にこれらの規制ないしは助長の要因を判断する場合では、例えば規制の内容によっては良好な環境の形成を保護することとなって、減価の要因とはならないことも出てくることもありますので、その適用には留意することを要します。
また、これらの法令は、その時代の要請により、改正が行われることも多いので、この点も留意することが必要です。
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- Q15:農地の価格は2種類あるとききますが、なぜですか?
- 農地は、大きく分けると「純農地」と「転用可能な農地」の二つに分類され、それぞれの価格水準は大きく異なることが一般的です。
純農地は、収穫される農作物から得られる収益を基礎とした価格水準にあり、一般的には農地法第3条の許可による農地の売買価格が該当します。
転用可能な農地は、現況は農地であるものの周辺の宅地化が進行しているため、宅地造成後住宅・事務所等の宅地利用することが期待される農地のことを言います。一般的には、農地法第5条の許可による農地の売買価格が該当し、純農地の価格を遥かに上回ることが通常です。
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- Q16:父が亡くなり、父の遺産相続の分割協議がまとまりません。特に不動産のウェイトが高いため、不動産の実勢価格について関係者の意見が異なり困っていますが、どうしたら良いでしょうか?
- 相続財産の中に不動産がある場合は一般的にその資産価値のウエイトが大きく、その評価如何で分け前の比率が変わってきて、しばしば紛争の種となる場合があります。不動産の価格は不動産鑑定士にご相談することがよろしいかと思います。
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- Q17:道路に面していない土地に建物は建てられないのですか?
- 都市計画区域内においては、道路に2m以上接している敷地でないと、原則として建物を建てることはできません。
建物の敷地は幅員4m以上の道路に幅2m以上接していなければなりません。建築基準法では都市計画区域内の宅地について一定の道路に宅地が接していなければ建物を建築してはいけないと定めています。これを一般的に接道義務と呼んでいます。幅員4m以上の道路で市道・町道等の道路法上の道路、都市計画法等の道路、新興住宅団地に多い位置指定を受けた道路は大丈夫ですが、幅員4m未満の市道・町道等は道路中心線から2mセットバックする必要があります。
また、都市計画区域の指定を受けた 際にすでに建物が立ち並んでいる幅員4m未満(幅員1.8m以上は必要)の道路については県又は市の指定を受ける必要がありますので、建築できるかどうか事前に確認することをおすすめします。